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22/01/2015 PEUT - ON CONCLURE UN BAIL DEROGATOIRE SUITE A LA RESILIATION D’UN BAIL COMMERCIAL ?

Par un arrêt en date du 15 octobre 2014, la 3° Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé qu’en l’absence d’un motif de précarité, la convention faisant suite à un bail commercial résilié d’un commun accord avant son terme ne peut déroger au statut des baux commerciaux que par application des dispositions de l’article L 145-5 du Code de Commerce : le bail dérogatoire.

 I/ DISTINCTION ENTRE LA CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE ET LE BAIL DEROGATOIRE

Ces deux conventions, souvent confondues, sont pourtant très distinctes, leur seul point commun est qu’aucune d’elles ne relève du statut des baux commerciaux.

 La convention d’occupation précaire est définie par l’article L 145-5-1 du Code de Commerce et se caractérise « par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

 Ses modalités de cessation ne dépendent que de la volonté des parties.

           Le bail dérogatoire, prévu à l’article L 145-5 du Code de Commerce, est un bail qui doit être conclu « lors de l’entrée dans les lieux du preneur » et dont la durée totale ne doit pas être supérieure à trois ans.

 II/ CREATION D’UN BAIL COMMERCIAL A L’ISSUE D’UN BAIL DEROGATOIRE

Aux termes de l’article L 145-5 du Code de Commerce, si le preneur est laissé et reste en possession des lieux à l’expiration de la durée visée par ce texte pour pouvoir recourir à un bail dérogatoire, il se créé en principe un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

 De même, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

 III/ QUID DE LA CONCLUSION D’UN BAIL DEROGATOIRE A L’ISSUE D’UN BAIL COMMERCIAL ?

 Dans son arrêt en date du 15 octobre 2014, la Cour de Cassation a admis qu’un bail conclu suite à la résiliation du bail commercial initial pouvait être un bail dérogatoire au visa de l’article L 145-5 du Code de Commerce.

 Elle ne donne pas plus de précisions…

 Cette solution ne peut qu’étonner car elle semble contraire à la lettre de l’article
L 145-5 du Code de Commerce qui réserve cette possibilité « lors de l’entrée dans les lieux », ainsi qu’à la volonté du législateur dont cette condition est le reflet, le bail dérogatoire ayant été institué afin de permettre au preneur de tester une activité commerciale ou artisanale.

 Il nous faudra donc nous montrer très attentifs aux suites de cette décision, et demeurer vigilants dans l’hypothèse de la conclusion d’un bail dérogatoire à l’issue d’un bail commercial.